Що потрібно врахувати, щоб придбати житло в іпотеку у Чернівецькій області.
Державна програма доступного іпотечного кредитування житла «єОселя» працює в Україні з 2022 року. За нею українці можуть взяти у банку позику на житло під 7(10)% — масова іпотека, 3(6)% — окремі категорії.
За даними Української фінансової житлової компанії, Буковина за кількістю виданих кредитів займає сімнадцяте місце за весь період та вісімнадцяте — за минулий рік. За час дії програми буковинці придбали 237 помешкань, 56 із них торік.
Чому такі низькі продажі у Чернівецькій області, як працює програма та що заважає отримати буковинцям доступне житло, читайте в матеріалі «Шпальти».
Де купують житло буковинці
Найбільшу кількість позик за програмою «єОселя» на придбання житла торік на Буковині здійснило АТ «Ощадбанк». У відповіді на інформаційний запит «Шпальти» там повідомили, що загалом у територіальних громадах области буковинці взяли позику на 36 обʼєктів. Зокрема в Чернівецькій ТГ — на 29, Чагорській — 2, Великокучурівській — 2, Сторожинецькій — 2, Кам’янській — 1. До того ж люди мали можливість придбати житло поза межами области. Тож в Івано-Франківську здійснили 5 покупок, у на Київщині — 4, Хмельниччині — 2, на Чернігівщині та Вінниччині — по одній (авт.: ці оселі в загальний перелік Укрфінжитла не ввійшли). Дванадцять позичальників змінили місце проживання (громаду) після отримання кредиту.
Варто зауважити, що ті, хто вирішив проживати в іншій області, залишилися без можливости отримати компенсацію розміром 3 % від Чернівецької військової адміністрації. Однак отримати її могли далеко не всі.
Програма в програмі, або як обласна влада компенсувала відсотки
«З 2022 і до кінця 2025 року у Чернівецькій області діяла програма компенсації тривідсоткової ставки військовослужбовцям ЗСУ за контрактом та силовикам, ветеранам війни та учасникам бойових дій, особам з інвалідністю внаслідок бойових дій та ВПО. Тобто людина, яка позичала в банку кошти під 7%, сплачувала 4%; той, хто мав 3% річних — отримував нульовий кредит», — розповіла директорка Департаменту соціального захисту населення Чернівецької ОВА Оксана Симак.
Фото надала Оксана Симак
Щоправда, ця компенсація не була загальнообовʼязковою навіть для особливих категорій. Про неї розповідали клієнту в банку. І якщо він бажав, то звертався до органів місцевого самоврядування за компенсацією.
Але є і нововведення. Раніше, якщо людина взяла кредит 2022 року, то вона отримувала компенсацію впродовж усіх наступних років — аж до кінця 2025-го. Ті, хто оформив позику пізніше, — так само. Натомість із 2026-го умови виплат компенсації змінилися. Тепер буковинці отримають тривідсоткову річну компенсацію лише за дванадцять місяців. Зміни стосуються всіх учасників, які взяли участь у програмі. Тобто ті, хто отримував кошти понад рік, уже сплачуватимуть відсотки самостійно, а тим, кому компенсували менше року, — закриють фінансовий рік.
Чому придбати квартиру в межах єОселі в Чернівцях складно
Якщо говорити про категорію «інші», — яка, до речі, є першою в переліку тих буковинців (21 людина — 38%, за даними Укрфінжитло), — які купували житло торік, то їм інколи вигідніше купити оселю поза межами области. Справа в тому, що через певні обмеження програми попит перевищує пропозицію.
За словами рієлторів, у Чернівцях за останні три роки дуже мало квартир здали в експлуатацію.
«Трохи легше з таунхаусами. Але вони зазвичай поза містом: Великий Кучурів, Годилів. А на квартири в районі “Майдану”, наприклад, великий попит. Тож вони продаються швидко та за готівку. От, припустимо, квартира підходить для продажу за програмою «єОселя». Якщо продавець погоджується на таку угоду, то йому всі гроші будуть переказані на рахунок у гривні. Натомість НБУ має обмеження щодо одноразового зняття готівки сумою сто тисяч гривень. То поки він знімає і міняє їх на валюту, йому значно швидше і простіше продати одразу за готівку і розпоряджатися нею, як планував. Крім того, гривня девальвує, і в результаті продавець отримує менше, ніж планував. Трохи простіше з цим переселенцям, бо вони можуть купити помешкання не старше 20 років», — каже рієлтор Микола Боднарюк.
Фото надав Микола Боднарюк
Один із місцевих забудовників — засновник ЖБК «Кришталеве озеро» — каже, що з початку дії програми продали десять квартир та декілька таунхаусів.
«Для забудовника участь у програмі «єОселя» має свої плюси: розширюється коло потенційних покупців, підвищується довіра до первинного ринку житла, зростає платоспроможний попит навіть у складний період. Водночас існують і певні виклики. Процес погодження угод через банки та державні механізми є більш тривалим, ніж припід час безпосереднього продажу. Забудовник повинен відповідати чітким вимогам щодо документів, прозорості будівництва та введення об’єктів в експлуатацію. Проте ми вважаємо, що ці вимоги є виправданими, адже вони формують цивілізований і прозорий ринок нерухомости», — підсумував він.
Чи можна якось вплинути на ситуацію з кількістю пропонованих квартир у Чернівцях: дозволити купувати раніше збудовані оселі або новобудови, ми запитали в Департаменті соцзахисту.
«Програму регулює постанова Кабінету Міністрів України від 2 серпня 2022 року № 856. Тож ми не можемо це змінити. Хоча можна подавати пропозицію до законодавця щодо внесення змін», — відповіла директорка Департаменту соціального захисту населення Чернівецької ОВА.
Квадратуру наявного житла зменшили
А тим часом у постанові №856 відбуваються інші зміни. З 10 лютого максимальну площу житла, яке може бути у власності людини до придбання оселі за програмою, вираховуватимуть по-новому. Раніше на одну особу припадало 52,5 квадратні метри плюс 21 квадратний метр на кожного наступного члена сімʼї. Тепер, щоб придбати помешкання за програмою «єОселя», подружжя не повинно мати більше 52,5 квадратних метрів, а далі — без змін. Тобто зараз сімʼя з чотирьох осіб може купити квартиру з максимальною площею 94,5 квадратних метрів замість 115,5. Крім того, змінюється і максимальна допустима площа житла, яке купують: 115,5 квадратних метрів — квартира, 125,5 квадратних метрів — житловий будинок, незважаючи на кількість дітей.
«Ці зміни спрямовані на те, щоб зробити програму більш орієнтованою на реальні потреби родин, а не на купівлю надмірно великих обʼєктів за державні кошти. Важливо розуміти, що обмеження стосуються саме пільгового кредитування, а не права громадян купувати нерухомість більшої площі за власні кошти», — зазначає заступниця начальника філії з роздрібного бізнесу Чернівецького обласного управління АТ «Ощадбанк» Інна Шовкопляс.
Фото надала Інна Шовкопляс
Про розрахунок та як діяти, коли заявку можуть відхилити
Щоб придбати житло в кредит за іпотечною програмою «єОселя», треба розумітися на певних фінансових нюансах.
«Банк оцінює не лише розмір зарплати, а й реальну платоспроможність конкретної родини. Зокрема кількість членів сімʼї на утриманні, наявність інших кредитних зобовʼязань та щомісячних обовʼязкових витрат. Наприклад, при сумі кредиту 1,6 мільйона гривень терміном на 20 років за класичною схемою погашення найбільший щомісячний платіж для пільгових категорій клієнтів під 3% становитиме майже 14 000 гривень, що зменшується щомісяця, за програмою семивідсоткового кредитування — 19 000 гривень із подальшим зменшенням», — розповідає банкірка.
Зʼясувати, чи вистачить людині заробітків та заощаджень, щоб отримати пільговий кредит, можна за допомогою калькулятора на сайті Ощадбанку.
У складних ситуаціях охочим зробити розрахунки радять звертатися до банківських працівників, адже саме завдяки їхньому підходу вдається схвалити більшість заявок на отримання позики.
«Ми аналізуємо ситуацію в індивідуальному порядку. Якщо головною проблемою можливого неотримання кредиту є негативна кредитна історія, то клієнту варто надати банку аргументовані пояснення причин минулих несплат. Наприклад, якщо прострочення виникло через тимчасову втрату працездатности, зміну місця проживання чи інші форс-мажорні обставини — треба надати документальне підтвердження. Це допоможе банку переглянути справу. Коли для отримання потрібної суми не вистачає офіційного доходу — можна залучити фінансового поручителя (чоловік/жінка) — солідарного позичальника, чиї доходи будуть додані до ваших під час розрахунку суми кредиту. Також на ситуацію можуть впливати кредитні ліміти на картках, які ми рекомендуємо закрити, щоб автоматично знизити фінансове навантаження», — каже заступниця начальника філії.
Існує також позитивний момент для людей, які хотіли б придбати житло, маючи у власності помешкання менше норми 52,5 метрів квадратних +21 квадратний метр, але не мають чим сплатити перший внесок. Кошти можна взяти з продажу старої квартири. Однак, наголошують банкіри, в такому випадку треба бути переконаним, що все вийде з купівлею-продажем. Тож радять проконсультуватися у банку. Схожа ситуація і з ВПО. Вони для першого внеску можуть використати сертифікат «єВідновлення».
До речі, він стане рятівним колом, якщо житло, придбане в іпотеку, потрапить під обстріл.
Якщо заставне майно постраждало внаслідок бойових дій, клієнт не залишається наодинці з проблемою. Згідно із законодавством, позичальник має право не припиняти виплати за кредитом («замороження» боргу). Для цього лише потрібно подати підтвердні документи про пошкодження або руйнування житла. Право на призупинення виплат діє до моменту отримання державної компенсації (сертифіката «єВідновлення») або до завершення воєнного стану.
Отож програма діє. Однак місце та час вимагають своїх коректив.
Довідка.
Державна програма іпотечного кредитування «єОселя» — це програма, за якою українці можуть взяти у банку позику на житло під 7(10)% — масова іпотека, 3(6)% — окремі категорії.
До першої категорії входять ветерани війни та члени їхніх сімей, УБД, ВПО тощо. А також інші громадяни, які не володіють житлом або його площа менша ніж 52,5 м² + 21 м² на кожного наступного члена сім’ї додатково.
До окремої категорії відносяться військовослужбовці за контрактом, захисники України, силовики та члени їхніх сімей, медики, педагоги, науковці, які працюють у державному та комунальному секторах.
Детальніше з переліком осіб, які входять в ці списки, банків, які надають кредитування в межах програми «єОселя» та умовами можна ознайомитися на сайті «Укрфінжитло».
Фото Тараса Піца
Західна Україна
Інформує: Shpalta.media